房贷打折背后的那些“槛”

房贷打折背后的那些“槛”

自2013年开始，在信贷额度紧张以及利率市场化的大背景下，银行出于资金成本、收益和风险考虑，收紧了房贷业务，将信贷额度向收益更高的业务上倾斜，至2014年1季度，各大银行基本已取消个人购房利率折扣，部分银行甚至暂停了房贷业务。不过，在今年5月央行对商业银行提出“优先满足居民家庭首次购买普通商品住房贷款需求”的窗口指导后，一些银行开始做出调整，推出了房贷利率打折优惠。

转眼又到了“金九银十”的销售旺季，房贷利率“优惠”的声音更是此起彼伏，目前仅在京城提供利率优惠的银行已近10家。然而记者走访发现，多数银行的利率优惠有“门槛”：要么先存款，要么买保险。值得注意的是，虽然银行表面上利率打折增多，但房贷放款速度加快的背后，部分银行对客户资质、存款、购买理财产品等隐形的要求增加。

房贷政策松绑，一定程度上会刺激刚需购房。业内人士计算，以200万元20年期购房贷款计算，如果按基准利率计算，月还款金额为14971元/月，利息总额为159.3万元;但如果享受9折利率，则月还款将降至14208元/月，月还款节省763元，累计可节省利息支出18万元左右。事实真的如此吗?北京的陈小姐最近需要100万存款买房，咨询了多家银行后发现所谓的“利率优惠”其实很难实现：在某商业银行贷款100万，需先存入贷款额15%，即存入15万才能享受9折利率优惠，“我有这笔钱干吗还要贷100万?直接增加15万首付不是更好，能省不少利息。”

记者走访发现，在北京，其实房贷利率打折各银行“门槛”都不低，目前北京至少有3家银行提供9折房贷利率优惠，至少有4家银行提供9.5折利率优惠，但这些优惠多有附加条件。

以外资银行汇丰为例，其9折优惠仅针对贷款额在200万元以上的客户。国内银行虽无贷款额度限制，却对客户资质有要求，比如农行要求客户在国企或者世界500强企业就职;中信要求客户年薪需在50万元以上。

此外，交行要求客户购买理财产品，北京银行要求客户有存款或者购买保险产品。至于招行，则要求客户存入贷款额一定比例的存款，否则只能享受基准利率。对此，某股份制银行贷款部门负责人王先生分析称，为利率优惠设置门槛，是出于银行自身利益考虑，“除了资金紧缺、房贷不赚钱外，最主要还是因为楼市风险较大。”

除了北京，其他地区的情况也基本差不多。济南的某国有大行徐姓个贷客户经理表示，如果首套购房者在该支行有30万元或是20万元的存款，会享受到基准利率以及尽量帮客户申请到打折利率，而这也就是很多银行所说的优质客户。同时，该银行可以为通过资质评定的事业单位或是信誉良好的企业提供基准利率，用于单位团购。

另外，李姓客户经理也透露，北京银行济南某支行提出，买理财产品可享受首套房利率9折优惠。客户在享受银行便宜的贷款利率时，各种隐性条件逐渐增多，同时，优质客户在放贷审批上也会有差异，李经理表示，优质客户的申请一般会排在比较靠前的位置，审批速度上能缩短几天。

稍作整理可以发现，“松绑”并非普惠政策，目前银行“惜贷”依旧是主流。大部分银行的房贷利率优惠都附加有一系列要求，如存款或购买理财产品。

同时，银行利率优惠差别化裁定空间较大。北京多家房地产中介公司表示，多数银行对贷款客户的一个硬性要求是“资质好、信用好”。业内人士称，一般银行所谓“资质好”，大多是对于公职人员或国企就职人员，这种差别化裁定空间一直都很大，并非最近才出现。

此外，部分银行分支机构还要求房贷客户贷款前须先存款或购买理财产品，数额不定。交通银行北京某支行客户经理李先生告诉记者，如果首套房购买者在该支行有一定存款或购买理财产品，会享受利率下调5%的优惠;汇丰、花旗等外资行则对资质“非常好”的客户优惠至93折。

为什么会出现这种现象呢?“银行之间存在竞争，如果哪家银行利率上浮较高，基本上相当于不做这块业务了。”中原地产首席分析师张大伟说。“所谓‘首套房贷放松’，其实就是指审批速度加快，并不是利率下调。”张大伟表示。

其实，多重因素影响着银行做个人按揭业务的意愿。一家国有银行信贷部人士表示，“相对于对公业务，个人按揭业务不怎么赚钱。再加上对今年的流动性预判偏紧，从年初到6月份，很多银行上浮了首套房利率。”

虽然资金价格仍然较高，但由于受经济下行压力增大的影响，企业贷款意愿下降，银行信贷规模与额度均有所宽裕。“再加上按揭贷款总体来说比较安全，信贷额度占用少，未来更容易实施证券化，在这种情况下，重启个人按揭业务也在情理之中。”某股份制银行个金部人士表示。

除了放款速度和贷款利率，判断房贷松紧的另一个指标是银行的“认贷标准”。记者走访发现，目前北京地区银行的认贷标准未变。“目前北京银行业在首套房、二套房认贷标准上都是按照央行《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》执行的。”浦发银行北京市阜成支行杨经理告诉记者，就是“又认房又认贷”，即使还清房贷，再买房仍做第二套处理。