适者生存 中小房企寻求突围

中小型房企身处不断洗牌的环境中，如何准确把握市场脉搏、在行业拥有自己稳固的一席之地，成为当下需要面对的难题。

举步维艰

恒大地产4月24日发布公告称，以3.79元/股从浙商集团、杭钢集团、国大集团收购嘉凯城(000918,股吧)约9.52亿股股份，合计金额约36.09亿元，占总股本的52.78%，成为嘉凯城的控股股东。

2009年在深交所上市的嘉凯城股份有限公司曾跻身中国房地产百强之列，在上海楼盘开发的中凯城市之光系列产品是其招牌作品。但这几年，嘉凯城的表现却不尽如人意。2015年度业绩快报及2016年一季度业绩预告显示，2016年一季度，嘉凯城公司归属于上市公司股东的净利润为负数，约亏损2.4亿元。预计2016年一季度比上年同期增加亏损约9300万元；而在2015年，嘉凯城的营业总收入下降52%，其中，营业利润约亏损26.58亿元，同比下降高达851.40%。

嘉凯城只是一个缩影。近几年来，许多地域性的中小企业因为利润摊薄、亟须转型等种种现实的危机，在房地产行业中已举步维艰，甚至黯然离场。

根据2014年以来房企年报和最新监测，包括上市房企在内，至少30家品牌房企明确退出房地产或房地产主营收入占比已经低于50%，包括上海新梅、浙江广厦(600052,股吧)、华丽家族(600503,股吧)、绿景控股(000502,股吧)、宜华地产、莱茵置业在内的至少16家品牌房企，均计划或已脱离地产主业。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，品牌房企跨界转型、尤其是退出房地产业的趋势在2014年下半年以来非常明显。例如，去年2月，宜华地产更名“宜华健康(000150,股吧)”，将健康医疗服务作为主要发展方向，并宣布健康医疗服务收入以后将成为公司主要业务收入来源。莱茵置业从去年初开始，加紧在体育产业布局。7月底，还将公司名称从“莱茵达置业股份有限公司”变更为“莱茵达体育发展股份有限公司”，逐渐淡出房地产行业。去年8月，浙江广厦发布公告称，将在3年内逐步退出房地产行业，向影视文化产业转型等。

张宏伟预计，未来，一些产品类型偏高端、周转率较慢、土地成本构成较高而影响销售资金回笼的企业，或盲目多元化扩张、贷款受限等的中小企业，将更容易遭到收购或剥离房地产业务。

强者恒强

“我清晰地看到中国内地的房地产正在步香港的后尘，未来一定是像香港这样：排名前十的房地产企业市场开发份额占到80%。”旭辉集团副总裁兼苏南事业部总经理王凤友近日在接受东方早报(博客,微博)记者采访时强调。

这样的说法并非耸人听闻，延续数年的楼市深度调整，已经导致越来越多的中小房企退出房地产或被收购。但对于综合竞争实力较强的大型房企而言，其在行业内的规模化优势正愈发明显。

2016年开年，房企销售快速增长，各梯队金额及面积集中度同比均出现大幅上升。中国房地产信息集团CRIC发布的2016年第一季度中国房企业绩排名榜单指出，在今年市场相对较好的情况下，“强者恒强”的态势没有改变，万科、恒大、碧桂园等千亿房企在市场越好的情况下表现越出色。例如，万科一季度销售金额725亿元，同比增加57%；恒大、碧桂园、保利的销售金额和去年同期相比均出现了翻倍，绿地和中海则分别实现了同比79%和47%的增长。

另一方面，并购现象也在加剧。就在5月初召开的2015年年度股东大会上，保利地产(600048,股吧)董事长宋广菊强调，“十三五”是一个企业收购、兼并很好的时期，而保利地产正计划要进行一些资本运作，希望进一步优化结构，为这期间的收购兼并做好充分的安排。

适者生存

幸运的是，部分原本规模较小的房企，这些年凭借清晰的发展思路、精准的战略布局、优质的产品，在持续不断的奋力拼搏之后，已经取得了令人欣慰的成绩。

例如，从2011年的50亿元，到2015年的突破300亿元大关， 旭辉5年实现了6倍的增长，被业界公认为成长最快速的房企之一。据克而瑞联合中国房地产测评中心发布的《2015年中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，因为对“聚焦一、二线城市”核心战略的坚持，旭辉去年已成功跻身全国25强，增速跑赢绝大多数房企。

3月中旬公布了年报的泰禾集团(000732,股吧)， 2015年的销售额首次突破300亿元大关，实现全年销售额323.3亿元，居房企销售排行榜第22位。泰禾集团还相继布局了福州楼盘农商行、东兴证券，参与发起设立海峡人寿，借此涉足银行、券商、保险等领域，泰禾大金控版图渐次浮出水面。

更多的中小型房企已经清晰地认识到：要生存下去，房企必须变革，必须经历适者生存的自然法则。

例如，上海本土房企中邦集团，曾经凭借对联洋地区的开发一炮而红。不过，在之后的发展中，中邦集团对市场的判断并不十分准确，偏重对三线城市的开发。在不断紧缩市场份额之后，中邦开始另辟蹊径，专注养生养老地产的开发。

中邦集团董事长卫平向早报记者坦言，中邦目前在上海、山东等地仍在进行房地产开发，但单纯的房地产开发已不是中邦的核心业务。这两年，中邦就加大了对养老地产的投入，并逐步进入其已经开发布局的美国、韩国、斯里兰卡、泰国等海外市场。

同时，非常看好文化地产的卫平，还考虑做一些全国性的文化、旅游小镇的开发。2016年，中邦要落地的两个项目：一个毗邻浦东的迪士尼乐园，另一个则位于云南丽江，都要做成创新型的演艺文化综合体。

另一家规模同样不大的房企——东渡国际，则坚持以城市生活配套服务商为核心，以地产开发和运营管理并举，打造以俱乐部和商业为核心的两条综合体产品线。近日，东渡国际正式公开了其在上海打造的首个以家庭为中心的顶级私人俱乐部。董事长李海林透露，位于上海西郊的第二个嘉庭俱乐部也已经开工，预计2018年上半年开业。

而即使是刚刚被恒大收购了52.78%股权的嘉凯城，在过去的一年中也颇为注重转型。例如，去年6月，嘉凯城转型商业地产的产品“城市客厅”召开招商大会。其全国布局版图显示，这种“城市客厅”已在浙江、江苏两区域落子19处。而今，处于转型阵痛期的嘉凯城已被“大鱼”恒大成功收购，它所具备的大量的综合体项目土地储备，也被视作是恒大多元化转型、布局商业地产等领域的重要优势。