供给策改革绿城样本 宋卫平首度披露小镇计划

5月28日，久未露面的绿城中国03900.HK联席董事长宋卫平出现于绿城·静安公馆全球首映典礼上，在一场“中国房地产之未来与上海楼盘机遇”的主题对话中，宋卫平言论依旧麻辣。

宋卫平透露，城市核心的高端住宅与郊区的小镇项目，将是其两大战略重点。宋卫平不仅透露了绿城未来5-10年将打造5-10个理想小镇，直言绿城有可能带动中国新一轮农村改造，而且他还直指谈楼市一点意义都没有，那是房产商的阴谋。“在中国，大部分的发展商都是不靠谱的”，他指出，大多数项目不是为了房子来做开发，而是为了所谓的利润等数据来做，这些发展商真的挺没道理的，但是中国最多的就是这种发展商。

根据宋卫平的最新布局，绿城“小镇计划”超越了房地产意义的商业模式，可能为中国城镇化领域的“供给侧改革”提供一个解决方案。

“小镇计划”产生原因

小镇计划的产生，源于宋卫平对于楼市未来与中国城镇化未来的思考。事实上，绿城的小镇在海南楼盘、舟山楼盘长崎岛、青岛楼盘都在做探索，从理论探索到实践已铺垫13年，尤其是小镇教育系统的准备，足足有15年。

宋卫平认为从房产行业转型做小镇，具有先天优势。“中国终将由城市建设转向为城镇建设、乡村建设多元一体化时代，最后做成一些唯美的、功能齐全的、非常现实悠扬、具有梦幻色彩的天堂小镇，这是下一个阶段中国社会发展的趋势，一定是这样的，不可能有第二个选择”。

宋氏思考主要包括农村改造中产生的城市低保人群住房问题、地价高涨对小镇成本问影响、小镇的规划设计等。

城市交通系统的巨大负担、大城市地下系统沉屙遍布，这些都是推动城镇化的主要原因。宋卫平直言，当杭州楼盘的房价变成3、4万元／平方米，上海外环的土地楼面价已经变成5万元／平方米以上，房价8万元／平方米的时候，年轻人怎么办？他指出，上海、杭州大概有将近一半左右的人是城市里的特殊人群，这群人长期游离在城市里面，但没有能力买房。以杭州为例，杭州常住人口大概450万人左右，里面有超过50%是在城市里勉强安定下来的低端劳动人群，他们的居住模式大概90%以上是租住在城中村和城市周边的农民房里。

在城市发展过程里面，这部分人把美好的青春都给了这个城市，离开了农村，却眼巴巴看着房子从1.5-2万元／平方米涨到现在的15／20万元／平方米，“严峻的问题就摆在面前，大家都漠然视之，没人关心”。

有3组数据间接证明了宋卫平并非过虑：1949年，中国城镇居民平均居住面积4.3平方米；1978年，这个数字变成3.4平方米；最近中国的城镇居民平均3平方米左右，城镇人口的居住平均面积是下降的。与此同时，随着地价、房价的暴涨，城市里面的人不得不往外搬以降低生活成本。

宋卫平指出，地方政府现仍以卖地为主要财政收入模式，土地必然导致价格越来越贵，城市留不住年轻人，即便留下了，也没有未来。比如说上海西郊宾馆的年轻服务员，20年前是上海人，是城里人，现在1/3-1/2都是外地的，包括锅炉工、帮厨等，这些服务业里面最基础的人的未来在哪里？“城市往前走，特别是上海，60岁以上占比30.5%。以2000万人口来看，就有5、600万的老人家，这些老人家的家庭结构、医疗保险方面等，还面临一大堆问题，城市如何往前走？”因此，宋卫平认为，当下必须要面对这个话题，认真思考，包括方向方式，然后重新设置。

宋卫平正在构思的小镇计划，就是依托一二线城市经济能量的外溢而导致城市里的中产阶层人群居住外溢，以及城市化进程中农村人口进城。目前上此担心这会推高小镇的建造成本。

实际上，上海外环之外还有55%面积是农田、森林、河流、道路，郊县都开发了，但是没有一个大规模有效的开发，目前城镇建设、乡村建设乏善可陈，当城市发展到一定程度，经济能量外溢，便形成城镇的兴起，从而带动农村的兴起。

宋卫平指出，现在做城镇化建设与乡村改造，不但是万事俱备，东风都已经有了，理论上没有问题。“最担心的是外环的地卖到4万、5万／平方米，农村的地一贵起来以后，大概我们只能住到互联里面去，只能换一个方向来做研究，把人能不能浓缩成一个符号，然后住到里面去，实体人还有地方生存吗？”

未来5-10年将做出5-10个理想小镇

“我在去养老院以前大概还能工作5-10年时间，我希望5-10年的主体部分能够用于探索城镇化，有可能带动中国新一轮农村改造。” 宋卫平说，将在5-10年里最起码做出5-10个理想小镇样板。

根据宋卫平对小镇的基本描述，一个小镇大约有1平方公里的开发建设面积，总体100万平方米左右的建筑面积，带动3－5平方公里农业改造，构成3万人的小镇。

小镇100万平方米的建筑面积，包括5-10万平方米的配套设施，与90万平方米左右的居住，居住主体部分是城里人。大约2/3～3/4是城市里溢出来的中产阶级的需求，比如5、60岁的夫妇，带着孙辈住到小镇，因此小镇里有两个教育系统：一个是0-16岁到初中的教育系统，另外一个是60-120岁老人家在里面继续学习。小镇里面还有健身管理系统、诊断医疗康复系统，以及日常生活所需的商业系统。

宋卫平指出，标准的小镇里面要有三个酒馆：朋友的酒馆、啤酒馆与米酒馆。“还要有几个茶室、几个风味餐厅，土菜馆，1-2家书店，有几家电影的放映厅、会有广场、水面、湖畔，主要区别来自于与周边不远的一线城市二线城市风情”宋卫平还透露，小镇的房价大概1万元／平方米，带俭朴一点的装修，比如两口子带小孩、孙辈一起过，只需要80-90平方米。宋卫平希望以后小镇居住的人群以城里人和农民各占一半。

“我作为一个曾经的房地产商人，不算成功不算失败，无论成败，在我做管理的时候，也卖到过5000亿的房子”宋卫平想凭借自己过去二十多年积攒下来的经验与资源，如今将全线打通，复合成为有益于推进城镇化的小镇模式。

“小镇计划”的关键在于“人的城镇化”。以正在启动的杭州春风长乐项目为例，宋卫平将以绿城农业作为产业引擎，建设富有地方特色的大型农业基地，将当地及周边农民就地转化为现代农业工人。

同时，按照“供给侧改革”思路，研发现代农庄产品——类似于绿城·桃李春风的80-160平米独栋产品，并把城市家庭的种菜养花需求与绿城农业进行深度结合，而且绿城农业将为每户家庭带来长久的收益。这种模式，可以说是创造了城市中产阶级的新需求。

也就是说，城里人可以在乡村玩转创意产业，农村人可以就地成为现代农业工人，消除城乡二元对立。此外，“小镇计划”还包括对农村基建、教育、医疗等领域的建设及改造。

小镇模式很难用一个讲故事的方式说清楚，但是宋卫平希望3-5年内基本成型，此前，宋卫平的绿城·桃李春风项目爆红全国房地产行业，以小镇模式为基础的别墅产品创新，不仅受到全国范围内的抢购，而且成为房地产行业的一个经典案例；同样以小镇模式为基础的绿城·乌镇雅园项目，已成为目前国内养老项目的范本，享有国际声誉。宋卫平认为，这两个项目本质上还是房地产开发项目，而他正在启动的“小镇计划”，则完全超越了房地产开发，将以农业或文化等产业作为主导，深度整合教育、医疗、养老、园区服务等跨界资源，在城市近郊形成一个完整的城镇化解决方案。

据了解，宋卫平的“小镇计划”将在全国范围内启动，布局在一二线城市甚至县城的郊区。上海有可能是首批进驻城市。